京都府の2021年公示地価 発表!!マンション開発復調!! 商業地上昇率トップは向日町駅周辺!! 価格・上昇率ランキングTOP3

2021年3月24日 京都新聞記事より引用

京の商業地 地価下落
不動産市場「主役交代」
観光土地需要激減
マンション開発復調

主役交代!!

「ゲストハウスの売り物件が増えた。住宅への転用ができればいいが、所有者に体力がなかったり転用がむずかしかったりすると、売ることも活用することも難しいようだ。」不動産コンサルティング・ラボ(京都市下京区)田中和彦代表は、足元の市況をそう説明する。

コロナ禍の収束でインバウンド需要は復活するとの期待もあるが、京都府の公示地価で代表幹事を努めた大和不動産鑑定京都支社の村山健一鑑定部長は「以前のように地価が2桁の上昇率をしめすことは見込みにくい」と分析している。

ホテル用地の転売案件も

潮目が変わったのは、宿泊施設の建設が落ち着いた昨年。市内のマンション発売は1038戸と復調し、1㎡当たり単価も74.7万円と10.2%上昇した。今年はさらに増えて、1200戸の発売が予想されている

阪急阪神ホールディングスグループの阪急阪神不動産(大阪市)は、21年度にJR二条駅(中京区)近くで88戸、京都御苑(上京区)付近で14戸の販売を予定。発売戸数は前年度の2.5倍となる見込みだ。同社総務グループは「コロナ禍」による不況の影響で、今まで出てこなかった好条件の土地が出てくる可能性がある」と新規案件のチャンスをうかがう。別のマンション開発業者も「ホテル用地の転売案件もある。市内中心部は供給が増えるだろう」と話す。

とはいえ、「田の字」と呼ばれる中心部のマンションは希少性の高さから首都圏などの富裕層に人気が高いため、出回る物件は1戸1億円を上回る「億ション」などの高額物件が中心となりそうだ。

(不動産経済研究所大阪事務所の)笹原雪恵所長は「京都の物件は投資用としても魅力が高く、価格は高止まりした状態が続くだろう」と予想している。

京都の物件は投資用としても魅力が高く!!

こんなに高いと利回り悪そうですが、それでも魅力的なのでしょうか。謎です。

今年の発売戸数が前年度の2.5倍となる見込みの阪急阪神不動産のマンション計画地。

ジオ京都二条 88戸。販売開始予定は2021年4月上旬予定です。

堀川通松原角。ホテル計画地がマンション計画地となった

日本エスコンの新築分譲マンションン レ・ジェイド京都堀川

御池通沿い、高さ規制前の建築のため一際高い14階建、ルネ烏丸御池

2003年建築、「価格上昇率がすごい」と参照: 週刊東洋経済 に取り上げられていました。

新築時3149万円⇒中古9568万円 
※70㎡価格
騰落率203.9% 

公示地価
向日町駅周辺上昇率トップ
日電産 新拠点建設を計画
府内商業地、全体下落も
にぎわい創出に期待感

商業地の上昇率1位は、向日町駅西側にある向日市寺戸町久々相の地点。前年比2.5%増の1㎡当たり24万8000円で2020年調査の3.0%増ほどではないものの、上昇傾向を保った。駅東側では、日本電産が、業容拡大に向け、第2本社機能やグループ会社の本社などを集約する新拠点の整備を2030年まで進める計画で、就業者の増加による経済効果が期待されている。一帯の容積率が緩和された事から、高層マンションの開発も想定されている。

向日市寺戸町久々相

JR向日町駅西側に立つ、からッキー

駅西側。

新たに開設される駅東口。何ら工事は始まっていません。

駅東側には広大な日本電産の新拠点開発地です。

商業地の上昇率2位は、19年3月に開業したJR梅小路京都西駅(下京区)の西側にあたる下京区朱雀北ノ口町で1.2%増の1㎡当たり43万5000円だった。一帯では、市中央卸売市場の再整備が進むほか、複数のホテルが新規開業するなど、商業開発によるにぎわい創出が期待されている。

JR梅小路京都西駅の西側。

JR梅小路京都西駅の西側、向かい合うエミオン京都中央倉庫の建設中のホテルです。

七条通

七条新千本のととやの西側です。

工業地では、久御山田井新荒見の地点が2.1%上昇の1㎡当たり7万2000円になった。周辺では、新名神高速道路が23年度全面開通を予定しているほか、28年ごろには名神高速道路と第二京阪道路との接続が計画されており、事業用地としての魅力が高まっている。

府内公示地価
京都市内下落目立つ
商業住宅地 価格上位前年と同じ

下落率の1位は、繁華街の祇園エリアに当たる京都市東山区新橋通大和大路東入る2丁目清本町のマイナス13.9%(前年プラス24.8%)、2位は伏見稲荷神社に近い伏見区深草稲荷御前町のマイナス12.8%(前年プラス18.3%)だった。

京都市東山区新橋通大和大路東入る2丁目清本町

伏見区深草稲荷御前町

住宅地は、府内の上昇率トップ5地点のうち3地点が長岡京市だった。長岡京市は阪急とJRが走っており、利便性の高さが人気を集めているとみられる。

長岡京市のメインストリート、アゼリア通り。

阪急長岡天神駅

京都府内の価格上位 5位(1㎡当たり、円)

トップ3まで、実際の現地を見てみましょう!!

◇住宅地◇

(1位)京都市上京区室町通下立売上ル勘解由小路町 65.0万円(1㎡)  1坪/214.5万円

毎年1位の勘解由小路町。御所西です。烏丸中立売。

平安女学院有栖館の青天門の側には見事なしだれ桜

勘解由小路町は平安女学院の北側、下立売通の北です。

室町通にある2020建築、御所西勘解由小路アーバンライフ

(2位)京都市上京区小川通一条下ル小川町 54.0万円(1㎡) 1坪/178.2万円

こちらも御所西ですが、堀川に近いです。

中立売通にある人気の喫茶ゾウの北あたりが小川町です。

一条通にある1989年建築のグレーシィ一条

小川通にある2017年建築、クレヴィア京都御所西

その南隣には2013年建築、ザ・レジデンス御所西

(3位)京都市上京区新烏丸通下切通シ上ル新烏丸頭町 52.6万円(1㎡) 1坪/173.58万円

またまた上京区、こちらは御所東です。

鴨沂高等学校の東南あたりが新烏丸頭町です。

河原町通のこの辺りも新烏丸頭町です。

◇商業地◇

(1位)京都市下京区四条通寺町東入ル2丁目御旅町 825万円(1㎡) 1坪/2722.5万円

四条通

増築中の高島屋あたりです。

(2位)京都市下京区烏丸通七条下ル東塩小路町 502万円(1㎡) 1坪/1656.6万円

京都駅の北側あたりです。

(3位)京都市中京区烏丸通六角下ル七観音町 413万円(1㎡) 1坪/1362.9万円

花屋さんがある烏丸通六角下ルあたりです。

フレスコのあるあたりです。

続いて

京都府内の上昇率(%)上位3位

◇住宅地◇

(1位)京都市左京区岡崎円勝寺町 3.1%

平安神宮の大鳥居の南側あたりです。

疎水あたりです。

2005年建築、パークハウス岡崎有楽荘は円勝寺町です。

(2位)長岡京市開田4丁目 2.0%

道路が拡幅中の天神通。

阪急長岡天神駅の南側が開田4丁目です。イズミヤがあるあたりです。

(3位)京都市上京区室町通下立売上ル勘解由小路町 1.6%

・・・同上

◇商業地◇

(1位)向日市寺戸町久々相 2.5%

JR向日町駅西側です。

(2位)京都市下京区朱雀北ノ口町 1.2%

七条新千本の西側。ディープな本屋さんがあります。

(3位)京都市下京区五条通西洞院西入ル小柳町 1.0%

五条西洞院東側、

五条通南側、フレスコのある辺りです。

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