京都市中心部の路線価 2年ぶり上昇 観光回復期待 マネー集中 高級ホテル・マンションに活発投資続く 地価高止まり 若者住みづらく

京都市中心部の路線価 再び上昇へ

2022.7.2 京都新聞より

京都市中心部の路線価 2年ぶり上昇
観光回復期待 マネー集中
高級ホテル・マンションに活発投資続く
地価高止まり 若者住みづらく

大阪国税局が1日に発表した京都市中心部の路線価は、新型コロナウイルス禍を乗り越え、2年ぶりに上昇に転じた。観光需要の本格回復を見込んだファンド や大手デベロッパーが、高級ホテルやマンションの建設を再び活発化させているためで、当面は地価の高止まりが続きそうだ。観光復活への期待がかかる京都が国内外のマネーを吸い寄せている。(北川裕猛)=2面参照

今年6月中旬、世界遺産の二条城近くで、既存施設をリニューアルした高級ホテル「ギャリア・二条城京都」が開業した。手掛けたのは、東京の不動産投資会社ウェエルスマネジメント。豊富な資金力を生かし、これまでにも下京区に「フォションホテル京都」を開設済み。 2024年には東山区でも外資系ホテルの開業を計画する。 

二条城。

二条城南。

高級ホテル「ギャリア・二条城京都」

コロナ禍の中の開業となった2020年11月、当時は『京都悠洛ホテル二条城別邸 Mギャラリー』というホテル名でした。手前の建物は『うれしなつ菓子 格子家』です。改装中でしょうか。

日本初進出となるホスピタリティ業界を牽引するバンヤンツリー・グループの新ブランド。『ギャリア』って日本人には馴染みのない音・響きです。

地下鉄東西線「二条城前」駅徒歩1分。世界遺産・元離宮二条城の南隣に佇む全25室です。

フォションホテル京都

フランス・パリに続くフォションホテル第2号店は京都の地が選ばれました。しかも、少し暗さがあった河原町松原あたり。元々は1986年開業の『ホテルサンルート京都』をリニューアル・リブランドしました。

コロナ禍の2021年3月開業でした。

東山区二寧坂に面し2019年10月に開業したパークハイアット京都、そのさらに上。

坂を登ると

坂を登ると

鳥居を抜け

バリケードが見えます。元々は 『京都東山温泉 ホテルりょうぜん』でした。

「バンヤンツリー・東山 京都・4階建・52室が計画されています。

大型バスがここまで上がれてしまう希有な立地です。

ウェルスマネジメントは東山区でもう1計画。

東大路通の『フォーシーズンズホテル京都』の向かいに

「シックスセンシズ 京都」

「Six Senses」ブランドとして日本初上陸のホテルになります。

元々はホテル東山閣でした。

東大路通面す。

フォーシーズンズホテル京都とガチンコの戦いが始まります。

どちらの物件もサムティ株式会社との共同出資となっております。二条城北の『シャングリ・ラ京都二条城』でも共同開発者として名前を見かけたサムティの勢いがすごいですね。

国内を中心とする投資家からの出資を元に数百億円規模のファンドを組成し、高級ホテルの開発に投じる手法を得意とする。千野和俊社長は「多額の資金を一気に集められるのがファンドの利点だ。市内にまとまった土地があれば、高級ホテルの需要はまだある」と語る。

海外ファンドはさらに勢いがある。不動産サービスのジョーンズラングラサール関西支社によると、海外投資家による大阪圏(京都、大阪、兵庫、奈良の4府県)への20年の不動産投資額は約2800億円で12年の3倍に急拡大している。同支社の山口武リサーチディレクターは「京都は経済に占める観光消費の割合が大きい分、コロナ禍からの回復を見込んだ海外勢の投資意欲が高まっている」と分析する。

日銀の超低金利政策で物件の取得や開発に充てる借入金の調達が容易な上、地政学リスクの低さや為替の円安も日本の不動産への投資を引き寄せているとみられる。

海外のファンドは、コロナ禍による業績悪化に悩むホテルの受け皿にもなっている。米国のブラックストーン・グループは近鉄グループホールディングス(HD、大阪市)から「都ホテル京都八条」(京都市南区)など8施設を取得した。シンガポールの「GIC」も西武HD(東京)から「ザ・プリンス京都宝ケ池」(左京区)などを獲得する方針だ。

京都駅南、八条通

「都ホテル京都八条」です。

スカイビアガーデン

京都市左京区、地下鉄「国際会館」駅より徒歩7分。

「ザ・プリンス京都宝ケ池」マリオット・インターナショナルと連携し唯一無二の体験を提供する特徴的な独自性や個性を基準に選定されたラグジュアリー・ライフスタイル・ホテルからなる「オートグラフ・コレクション」に加盟しております。

緑の多い立地です。

一方、コロナ禍の地価を下支えしてきたマンションも、首都圏の富裕層からの需要を背景に、国内大手による活発な投資が続く。

三菱地所(東京)グループは、22年度に市内で2棟の販売を計画。11月に完成予定の中京区の物件では、セカンドハウス(別荘)が4割近くを占める。同社によると、購入者は首都圏の会社経営者や役員らが目立ち、ローンを組まずに一括購入するケースが多いという。三井不動産レジデンシャル(東京)が本年度に分譲する物件も、セカンドハウス需要が約半数に達している。

堀川六角下るに

ザ・パークハウス堀川六角/三菱地所レジデンス 11月完成予定です。

セカンドハウスニーズというよりは、地元の方は価格についていけなくなっておりセカンドハウスニーズに頼らざるえない状況があるように思います。

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パークハウスは、もう1計画

五条河原町上る

ザ・パークハウス京都河原町/三菱地所レジデンシャル

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御所南、柳馬場通

パークホームズ御所南 松風邸/三井不動産レジデンシャル 完成は2022年4月

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ここからさらに柳馬場通を北へ進むと

パークホームズ御所南 水月邸/三井不動産レジデンシャル 19戸。

御所南はこのぐらいのサイズ感・戸数のマンションがほとんどですね。

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地元の不動産業者は「東京に本社のある大手は首都圏の富裕層にセールスしやすく、結果的にセカンドハウスとしての利用が増加しているのではないか」と推測。別の関係者は「市内の物件は、価格がさらに上がる有望な資産としても注目されている」と明かす。

地価が高止まりしている京都市内では、所得が伸びない若年世帯の住みづらさが問題化している。市はセカンドハウスなどの所有者を対象にした新税を26年度から導入する予定だが、足元の旺盛な需要の変化はみられない。

府不動産コンサルティング協会の田中和彦理事は「地価の上昇はまちに魅力があるという証拠であり、本来は望ましいが、市中心部のマンションはすでに地元住民には手の届かない水準まで値上がりしている」と警戒感も示す。

所得が伸びない若年世帯の住みづらさが問題化している

市中心部のマンションはすでに地元住民には手の届かない水準まで値上がりしている

京都は富裕層の街となってしまいました。地域性が強い京都エリア。中心部、またはその周辺に地縁のある庶民な新婚夫婦達は何処で家を買うのでしょうか。北か、南か、西か、東か、はたまた賃貸、その動きが非常に気になります。

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