京都市5地域・規制緩和案
先日、京都の『高さ制限』が見直されるとの話を、ある会社で聞きました。
とても重要なニュースを知らなかった私。。。。(汗)
京都新聞でも取り上げられていましたが、何故かその日は新聞を読んでいませんでした。
京都新聞2022.9.29
高さ制限 見直し公表
京都市5地域規制緩和案
新景観政策
京都駅以南など京都市は28日までに、京都駅南側や山科区の外環状線沿いなど市南部を中心とした都市計画の変更案を明らかにした。マンションやオフィスなど誘導する施設を定めた上で、建物の高さ制限緩和や撤廃、容積率の積み増しなど、2007年に導入された新景観政策の規制を大幅に見直す内容となっている。変更時期は「未定」としている。
10月1日、賑やかになってきた京都駅。
四条烏丸、新築された東京建物のオフィスビルがすぐ満室御礼になりました。街が動き始めました。
京都駅南側(烏丸通・油小路通・九条通）
●高さ規制20m/25m→31mに
変更案では見直しの狙いを主に三つに分類した。まずは市中心部の「田の字地区」や京都駅北側に次ぐ新たな都市拠点の形成。
事業所や研究施設を建設する場合は、京都駅南側の油小路通や烏丸通、九条通などの沿線で高さ規制を現在の20mや25mから31mに引き上げる。
1階あたりの高さが3mとすれば、20m＝6階建てぐらい、
31mになれば10階〜11階となるでしょう。
京都駅南側。
八条通の南側にはオフィスビルの標識が並んでいます。ホテル開発が消滅しました。
こちらの標識には「建築主／松原興産」となっています。
ホテル京阪の隣、更地になった「カラオケJB」跡地。
カラオケJB跡地の南側はクリニックになっています。
こちらも、ホテルでなくテナントビルです。
(仮称)京都駅八条口駅前ビル
・京都市南区東九条室町
・用途／店舗
・建築物の高さ30.93m(塔屋を含む高さ33.93m)
・８階建
・完了予定年月日／令和3年8月31日
『テナント募集中』
コロナのせいか、完成時期が遅れているようです。
京都駅南側の『烏丸通』。ホテルヴィスキオとアバンティの間を通ります。
烏丸通沿いには、ホテルと賃貸マンションが建ち並んでいる印象です。
続いて、烏丸通より西の「イオンモール京都」側へ。
堀川通がいつの間にか『油小路通』になるあたり、
コロナ前、京都の不動産を爆買いしていた『第一リアルター』のホテル計画地。
星野リゾーツによる『OMO3京都東寺』。もともとは「ホテルWBF京都東寺」(2020年6月末閉館)でした。全国で27施設展開していましたが新型コロナで負債総額160億の倒産となりました。
油小路通と九条通の北東角に、広大な解体現場が見えます。
設置されていた労災保険関係成立票には「パナソニック」の名前が見えました。
九条通を東向きで
いったいこの角地はどうなるのでしょう？
東隣の九条通の敷地には「病院」建設の標識が。
九条通沿い角地6階建ての病院です。建物の高さ23.92m(塔屋を含む高さ26m)。既存の高さ規制内(25m)です。
『九条西洞院』から東への景色。駅南側のホテル開発ラッシュはおさまりましたが、『新築分譲マンション計画』の話はあってもよさそうですが、全く噂を聞きません。最近ならプレサンスコーポレーションが東九条界隈で賃貸マンション開発をよくやっている印象です。20年ほど前なら睦備建設が九条通、十条通あたりで分譲をやってました。京都駅界隈は土地が高騰して見合った土地がないのでしょうか。
『九条烏丸』の交差点には角地ですが背の低い『ジョーシン』。
上鳥羽口駅周辺(らくなん進都)
●容積率を400%から1000%へ
らくなん進都(上鳥羽口駅周辺)では緑地や広場の付設などを条件に、容積率を現状の400%から1000%まで拡大する。
「十条油小路」には世界のNintendo。
「らくな進都」は任天堂がある十条通から南は宇治川までの6km、東は東高瀬川、西は国道1号に囲まれた、油小路通沿道を中心としたエリアです。ものづくり関連企業や事業所を中心とした土地利用を促進させるため、都市計画規制緩和として、高さ制限の除外などが行われています。
交通量が多く工業地域の雰囲気がします。
山科区・外環状線沿い(山科駅〜椥辻駅間)
●31mの高さ制限を撤廃
若い世代の居住環境の創出で
山科区の外環状線沿い(山科駅〜椥辻駅間)は歩道のゆとりを確保し、１階が店舗併設の建物などであれば、31mの高さ制限を取り払う。容積率の制限はあるが、より高層のマンションが建設できるようになる。
JR山科駅前の商業施設『ビエラ山科』
スタバや書店が入っています。
駅から南へ。
『外環三条』の交差点には容積率いっぱいに(多分)建て替えられた『京都銀行』のビル。1階はセブンイレブン、2階は山科支店、3階から10階には外部向け賃貸寮との事です。
都心の一頭地に不動産をもちながら、これまで全く活用・収益を生ませれていなかった銀行がこぞって動き始めています。
その京都銀行ビルから南へ200m。
京都で新築分譲マンションプロジェクトが激増中の阪急阪神不動産
『ジオ京都山科／阪急阪神不動産』
外環状線沿いで11階建。
地下鉄「山科」駅歩3分・JR「山科」駅歩6分。
3LDK 70m²超 4,450万円〜となっています。第3期4次 / 販売概要を見ると諸費用入れると5000万円前後です。どこにいけどもこれぐらいする時代です。
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外環状線沿いに1階に店舗が入った高層マンションが建ち並ぶのでしょうか。
外環沿いにはSEIYU。古びた暗い印象があります。
『椥辻』あたり。外環沿いはすでに建物が建っていますので高層マンションの敷地は残されているでしょうか。
そして、
ポテンシャルの高い『椥辻』といえば、刑務所移転の話はどうなったのでしょう。
京都刑務所
移転が実現すれば、土地価格が高騰、周辺に数多く建つ「イーグルコート／ダイマルヤ」ブランドのマンションの価値が一気に上がりそうです。
※過去記事参照
阪急西院駅
●高さ規制を20mから31mへ
市街地西部の西院駅や西大路駅周辺でも、マンションの高さ規制を20mから31mに緩和する。既存の工場との共存を図るため、遮音対策などを条件に付ける。
「西院」の交差点。
駅前には商業施設「アフレ西院」。高さ28mです。
阪急西院駅。アフレよりは高さは低いです。
阪急西院駅から南へ徒歩9分。
総151邸の新築分譲マンション
『プレミスト京都西院／大和ハウス工業』
令和3年2月完成ですので、築後1年半。
今の京都ではまだ優しい価格に見えてしまいます。
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西院にはもう一棟、
『クレヴィア京都西院／伊藤忠都市開発』
西小路通高辻あたりです。
オータムフェア開催中です。総額500万円相当プレゼント(先着5名様まで)とありますが、値引きしてくるのでしょうか。
西院エリアは高騰するマンション価格に相場が追いついてない印象です。
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JR西大路駅
●高さ規制を20mから31mへ
ひなびた風情のJR西大路駅。
一際高い建物「ワコール」の向こう
JR西大路駅から徒歩5分に新たに発表された
『ジェイグラン京都西大路／JR西日本不動産開発・NTT都市開発』
予定販売価格帯（税込）3,900万円台～6,400万円台
『ジェイグラン京都西大路／JR西日本不動産開発・NTT都市開発』への資料請求はこちらから
そのライバルはJR西大路駅から東へ徒歩2分。
『メイツ京都西大路／名鉄都市開発』
第2期 3,700万円台予定～5,200万円台予定
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JR向日町駅周辺
●高さ制限 撤廃
向日町駅周辺では高さ制限をなくし、桂川・洛西口駅や淀周辺についても31mへの引き上げや容積率の積み上げを行う。
JR向日町駅の西口。
JR向日町駅の東側には『日本電産の街』が生まれようとしています。
タワーマンションが建てれそうな敷地がいくらでもあります。
JR向日町駅東口に地上36階、高さ約100ｍの超高層ビルが計画されていますが、このあたりでしょうか？着工は2025年、2028年完成予定です。
阪急東向日駅の西側、2020年4月に閉業した『ライフシティ東向日』。マンション計画が噂されていましたが。
閉業から2年、まだ営業している店舗があるようです。
桂川・洛西口駅・淀周辺
●高さ31mへ、容積率の積み上げ
京都市と向日市の境目に建つ『イオンモール京都桂川』
『イオンモール京都桂川』の前のパーキングに
プレサンスコーポレーションのマンション計画『(仮称)プレンサンスロジェ向日市寺戸町』(27戸)があります。
10階建て高さは29.99mです。
西側の阪急洛西口駅。
高い建物は西口には見当たりません。
全く想像できませんが、京阪電鉄不動産によりこの広大な田畑がホテルや商業ゾーンに生まれ変わります。
※参照記事
京都市はこれまで新景観政策で建築物に厳しい規制を課してきましたが人口流出に歯止めがかからない中、本格的な見直しに踏み込み。
変更案は10月17日から市のホームページで公開する。市は市民意見を11月16日まで受け付ける。
ご意見のある方は、市のHPへ。
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