週刊現代『AIが完全診断・あなたの街の有名マンションの本当の値段』全国232物件

週刊現代

2月17・24合併号に

AIが完全診断
あなたの街の有名マンション
『本当の値段』全国232物件

ゴシップ記事に全く興味の無い私ですが

この刺激的なタイトルにはやられました。

話題のAI(人口知能)ですよ。

立春合併号　特別袋とじ
ぶち抜き16ページ
週刊誌初の大調査!
全国232物件

〈袋とじ〉の特集なので立ち読みができません。

即購入です!!

そして

卑猥な袋とじには目もくれず

カッターで丁寧に開きます。

業者に言いくるめられて「言い値」に従わざるを得なかった。マンションなどの不動産は人生で一番高額な買い物。にもかかわらず、これほどまでに「なぜこの価格なのか」が不透明な商品も珍しい。不動産取引に蔓延するそうした不満を解消すべく、今回本誌ではAI(人口知能)を使った不動産価格の大調査を敢行。

そうなんですよね。

いまでこそBIGデータの活用で適正価格が割り出せるでしょうが

一昔前なら

その営業マンの経験と相談する人によって査定が様々で

最後はほぼ「勘」だったとも思えます。

ただ現在、

京都中心部の不動産においては

府外・海外から圧倒的高値での購入が起こっており

地元相場が狂ってきています。

バブルのように高騰しています。

地元のプロの業者でも「相場がわからない」と苦笑いするほどです。

京都の物件なら相場と関係なく高値でも欲しいという京都好きな人も

たまにいますから。

果たしてAI(人口知能)は

そんな『京都LOVE』の気持ちの部分まで読み

本当の価格を割り出せるのでしょうか。

では

そんな、京都エリアの『有名マンションの本当の値段』を見てみましょう。

(後編)の方です。

京都エリア『有名マンションの本当の値段』

ここでいう「本当の値段」というのは

『80㎡3LDK』の部屋の成約した場合の価格です。

(「本当の値段」は出版社に考慮してモザイクをかけています。
気になる方は書店にてお買い求め下さい)

うーん、

京都ページのラインナップを見て

これが『京都の有名マンション』なのか???

という疑問符が浮かびました。

まず一番上の

『パークホームズ嵯峨嵐山・桜邸』

パッと見、

非常に京都らしい、雅な、風情があり、渡月橋が見えてきそうな

マンション名ですが、

実際の場所は

丸太町通に近く嵐山に遠い立地です。

確かに

マンション前は桜の季節は綺麗だったと思いますが。。。

めちゃくちゃ人気で即完売したなんて事もなかったです。

雅な雰囲気はそんなに・・・住人の方、スイマセン。

もっと渡月橋よりに

阪急嵐山駅よりに京都らしい人気物件ありそうですが

何故、この物件を選んだの？？？？

と疑問です。

そして、

２番目に書かれているマンション

『パークホームズ今出川』も

三井ブランドで良いマンションですが、、、

地下鉄「今出川」駅から歩いて11分、

堀川通を渡るのです。

もっと駅近の

御所西ブランドの人気マンションがありそうですが。。

(住人の方、スイマセン)

何故？？？と思わざるえないですが

『東京』発信の週刊誌ですので

イチ地方都市の京都の情報なんてこんなものなんでしょうか。

よくよく考えればタイトルにあるような

『あなたの街の有名なマンション』ですが

『有名なマンション』自体そう無いように思います。

最近の京都では7億円マンションが話題になりましたが

正確なマンション名・場所を知っている人は

まずいないでしょうし

そもそも

一般人に有名なマンションなんてあるのか？と思います。

購入するまではいろいろ調べて多少詳しくなりますが

買ったら他のマンションなんてどうでもよくなりますしね。

『早期に完売したマンション』とかなら、

わかるのですが。

では、

気を取り直してページをめくります。

(上位3つはモザイク無しで、スイマセン週刊現代さん!!)

AIが測定した

『80㎡3LDK』の本当の価格

●グランクール河原町二条　7352万円 　→坪303万円

●サンクタス鴨川別邸　8714万円　　→坪360万円

●グランドヒルズ京都東山ロジュマン　8135万円  →坪336万円

※80㎡=24.2坪で坪単価を計算

有名マンションかはわかりませんが

それなりの立地のマンションがTOP3でした。

京都のマンションでは億越えはありませんでしたが

東京では億越えはもちろん、2億なんてのもあります。

元麻布ヒルズフォレストタワー(港区)。

大阪府で億越えはザ・タワー大阪。

兵庫県ではザ・パークハウス芦屋。

何故、京都に億越えがないのでしょうか？

これだけ京都バブルと言われているのに。

では実際に

京都のTOP3を見て行きましょう!!

まず、

●グランクール河原町二条　7352万円 →坪303万円

二条通からの鴨川。

鴨川かぶりつきの最高級ホテル

ザ・リッツ・カールトン京都。

対岸から見たザ・リッツ・カールトン京都。

その奥に建つ建物、

リッツ・カールトンの西側、

道路を挟んで隣に建つのが

グランクール河原町二条　7352万円 →坪303万円

今の京都中心部では考えられないコの字型の大規模マンション。

173戸。11階建。

2001年建築ですので

京都の不動産価格が安かった時期ですね。

かなり値上がりしているのではないでしょうか。

何故なら

その建物の西側に建つマンションは

アールヴェール河原町二条

2017年10月発売の『週刊ダイヤモンド』

『全国主要マンションの価格上昇ランキング』において

堂々5位の物件です。

河原町通に面する物件で

2003年建築。

購入時よりもかなり資産価値が上がった物件です。

全国で5位ですから爆上げです。

ちなみに

こちらの物件の南側に

ガレージが閉鎖されて赤いコーンが置かれた

今にも何か建ちそうな土地があります。

かなり気になっています。

この『アールヴェール河原町二条』の

売り物件がスーモで出ていますね。

2LDK・10階部分

専面86.47㎡(26.15坪)で7480万円　→坪286万円

こちらは現在販売中の価格で

成約価格はいくらになるかは？です。

(追加記事・・・

・・・・1週間後スーモ見ると物件は削除されていました)

『グランクール河原町二条』の

AIが診断した成約価格が→坪303万円

ここ最近の中心部の新築分譲マンションが坪300万〜400万で

供給がかなり減少していますので

AIの価格は

期待も込めて、いいところをついているのではないでしょうか。

続いては

サンクタス鴨川別邸　8714万円→坪360万円

この河原町二条から少し北に上り

通りから少し入った所に隠れたように佇んでいます。

このマンション最大のウリは

鴨川かぶりつき。

扉を開ければ、

すぐそこは

鴨川。

一望。

南に下がれは

ザ・リッツ・カールトン京都があります。

2004年建築、

34戸。

こんな鴨川かぶりつきの京都らしい物件の名前に

(「サンクタス鴨川別邸」)

『京都』というキラーワードが入っていないのは

まだwebが広まっていない時代でしたから。

あの時代

「世界や東京の富裕層」は

京都の物件を買っていたのでしょうか？

そして、

この物件から北へ、

丸太町橋を越えて

楽園のような景色の向こうに

建つレジデンスは

あの

2015年末に販売された

最高価格7億4900万円の分譲マンション

ザ・パークハウス京都鴨川御所東

7億4900万円です。

広さは287㎡。86坪。

坪870万円!!

計算合ってますか・・・・(汗)

購入者の内訳は

関西が3割、関東が4割との事ですが　※産経WEST参照

残る3割はどこなんでしょう？？海外？？？

そして対岸から

春になれば

またスゴい景色が見られます。

近年、異常気象のせいで

川のそばのマンションなんて売行きが大概悪いのですが

鴨川のこのあたりは別格です。

『氾濫』なんて言葉以上に

『鴨川に面する』希少価値が勝ってしまいます。

京都人にとっても

鴨川が氾濫した時は「この世の終わり」ぐらいの覚悟があります。

それにしても

ただの川と言えば川なのですが。。

これが京都ブランドですね。

確か昨年、

7億円マンションの少し南に建つ

同じく鴨川かぶりつきのマンション

ディアステージ上京鴨川

の売り物件が出ていました。

1億6800万円

・専面117.61㎡(35.57坪)

坪単価472万円!!

これらをふまえると

『サンクタス鴨川別邸　8714万円→坪360万円』

この価格に関しては

『鴨川に面した部屋の売り物があるならいくらでも払うわ!!』

という人がいそうですので

鴨川に面した部屋なら安いのではないでしょうか。

そして

最後は

グランドヒルズ京都東山ロジュマン　8135万円 →坪336万円

知恩院。

この道を進むと

見えてきます。

こちらです。

気品に溢れています。

後光がさしています。

マンションの前には

神木のような木がそそり立っています。

マイナスイオンと

スピリチャルな空気に包まれています。

青蓮院。

「聖地」って書いてありますしね。

こんなマンションです。

坂の向こうには

平安神宮の朱色の鳥居が見えます。