マンションモデルルーム見学!!今井建設の新築分譲マンション『パラドール烏丸御所南グランデ』徹底解剖!! 御所南小学校区の新築分譲マンション一覧!!

本日のマンションデベロッパーは京都地元の

今井建設

創業は1967年の老舗、地元右京区を中心にマンションブランド『パラドール』シリーズを展開しています。

今井建設が現在分譲中、分譲予定のマンションは

左京区、北大路通沿い

パラドール京都下鴨

販売開始予定は2021年3月上旬

(現地撮影2021.3/9)

右京区

パラドール太秦丸太町通

2021年1月完成済み・即入居可です。残りわずか。

(現地撮影2021.3/8)

右京区

パラドール四条梅津 ザ・ファースト

2020年12月完成済み・即入居可です

(現地撮影2021年1月25日)

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そして本日ご紹介するマンションは

パラドールシリーズ約1,600戸の頂となる傑作” (HPより文章引用)

頂となる傑作!!

パラドール烏丸御所南グランデ

(外観イメージ・公式HPより)

このマンションのエリアは

京都御苑南・御所南小学校エリアです。

南側にある堺町御門

御所南側の丸太町通から一本南の竹屋町通にある御所南小学校

御所南小学校は1995年に開校された比較的新しい小学校ですが、人気化して生徒数が急増し、総児童数1,007名のマンモス校(2019年度)となっています。御所南小学校は、2002年に文科省が最初のコミュニティ・スクールに指定した学校です。※コミュニティスクールとは地域住民と学校側が協力して教育を施していく学校。その頃から徐々に人気が高まり、御所南小学校から御池中学校への公立の小中一貫教育が行われ、優秀な学生はその後、堀川高校へ流れるというのが公立のエリートコースになっているようです

御所南小学校区はだいたいこのオレンジのエリアです。(※参照ガッコムによると)南北は丸太町通と御池通、東西は掘川通と河原町通の間で今回ご紹介するパラドール烏丸御所南グランデはまさにエリアのど真ん中です。御所南小学校まで約540mです。徒歩約7分。

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パラドール烏丸御所南グランデ
マンションギャラリーへ

ギャラリーは蛸薬師通 室町西入ル

パラドール烏丸ビルですので、自己所有のビルでしょう。このビルの2階です。

販売会社

販売会社は京都地元のシアーズ。2000年頃からマンション販売で名前を見かけるようになりました。中心部でもはダイマルヤなどの御所南物件を多数販売しているので顧客データもかなり蓄積されていると思われます。京都のマンション販売では実績No1ではないでしょうか。現在、京都エリアの物件は7物件販売中です。

(画像は公式HPより)

販売状況

販売状況は総戸数18戸で半数以上売れており、最上階は完売でした。見学に来られる方は投資目的より地元の実住の方が多いようです。売行きは悪くないのではないでしょうか。600件ほど問い合わせが来ていたようなので、さすが御所南。

販売価格

坪単価は@約380万円

烏丸通より東側の東レ建設三井不動産レジデンシャルは坪400万円オーバーですので、御所真南の物件よりは安い感じがします。

3階の3LDKで70.71㎡(21.39坪)7880万円 坪単価@368万円

管理費+修繕積立金はAタイプ3LDKで合計36,780円

間取り

1LDK〜3LDK。現在販売されている間取りの中で一番大きいのが3LDK/専面70.71㎡です。子だくさんのファミリーには無理ですね。

ROOVを使って全ての間取りの360°VR内覧でき、家具配置や採寸ができます。

まさに今時なVR内覧サービス『ROOV』を取り入れ、全ての間取りをVR内覧できます。さらに家具や人を配置できる上、バーチャル間取り内で寸法を計れます。家具をうまく配置できるか、家具を置く事によってどのぐらい部屋が狭くなるかなど実感できます。営業の方からスマホに送ってもらい、スマホでも楽々操作できました。

(画像は公式HPより)

モデルルームの間取り

Aタイプ3LDKの間取りを2LDK+DEN/納戸にしたパターンです。コロナ禍のテレワークを意識したDEN=書斎・小部屋ですが、DENの後ろにテレビがありキッチンからは丸見えで仕事に集中できない感じがしました。それなら納戸1.1帖をテレワークスペースにした方が良さそうに思いましたね。

和室について思う所

元の3LDKプランとなると和室4.5とLDが約12帖になるのでリビングスペースがかなり狭くなります。和室に関してはそもそも必要なのかという疑問があります。ペットを飼っている我が家では畳におしっこが染み込み臭くて大変です。子育て家庭では幼子を畳の上で遊ばせるというニーズもあるようですが(洋室にカーペットでも良いかと思いますが)。我が家では畳コーナー的な和室は部屋にならないので結局、物置になっていますね。

内装・イメージ・設備は

モデルルームの色は濃いタイプと薄いタイプの中間色でした。これが一番人気がある色らしいです。家具や小物のゴージャス感でマダム的な落ち着いた印象でした。公式HPのモデルルームの画像は少し暗い高級感が出ていますが実際のモデルルームはより明るい感じでした。

(画像は公式HPより)

1LDKの間取りでも気になったのですが部屋の角の張り出した柱が家具を置く際に邪魔だろうなと感じました。構造上しょうがないですが。

(画像は公式HPより)

お風呂に窓がついてるのは換気の面でうれしいですね。

(画像は公式HPより)

洗面化粧台下につく『コスメBOX』は初めて見ました。洗面下側の横長のスペースはだいたいデッドスペースなのですが、しっかり活用されています。

(画像は公式HPより)

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では、実際の現地へ

烏丸丸太町

角にマクドナルドとガストがあります。

烏丸通を南へ

地下鉄丸太町駅出口、京都新聞、西側に建設中の建物は

京都商工会議所ビル金光教烏丸教会跡地にハイアット系京都3ヶ所目になるホテル

ハイアットプレイス京都(239室)が建設中です。

向かい(東側)には京都新聞本社ビルです。(南側から見たアングルです)

東西へ伸びる夷川通、烏丸通から西側にクレーンが見えます。

夷川通。

パラドール烏丸御所南グランデ 計画地

周りに建物が建っているためマンション低層階は窓を開けると隣の建物という感じでしょうか。

夜、この辺りは静かです、といってもだいたい京都はどこもそうですが。

烏丸通の一本西のタテの通り両替町通には、ハイアットプレイス京都の裏にホテル別館がさらに建設中です。

ちなみに、烏丸通西側に建設中のホテル、ハイアットプレイスが完成すれば地下鉄駅西出口が設置されより便利になります。

すぐ近く徒歩1分(60m)烏丸通夷川下ルに、生協(コープ)とファミリーマートがあります。

東西線が使える地下鉄烏丸御池駅まで徒歩6分。休日は芝生でくつろげる京都国際マンガミュージアムもあります。

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最後に

御所南小学校エリア/現在販売中・販売予定の新築マンション一覧です。

御所南小学校の南あたり

柳馬場通二条上ル

●シャリエ御所南柳馬場二条/東レ建設

・5階建・総18戸 

現在分譲中です。

坪単価@約420万円前後でしょうか。※現地撮影2021.2/8

同じく柳馬場通

柳馬場通 押小路上ル

●三井不動産レジデンシャル 計画地

・5階建・19戸

坪単価は東レ建設(坪単価@約420万円)と同じぐらいでしょうか?※現地撮影2021.2/8

烏丸通より西側エリアには

釜座通御池上ルに

●田丸産業 計画地

・11階建・38戸  

坪単価わかりません。。※現地撮影2021.2/15

夷川通、人気の「夷川餃子なかじま」の東に

●大京 計画地

・5階建・35戸  

坪単価わかりません。 ※現地撮影2021.3/7

そして、分譲マンション計画とは言い切れないのが、

丸太町通「府庁前」西の

丸太町通沿い、西洞院角

●ダイマルヤ 計画

・7階建・18戸  ※現地撮影2021.2.14

賃貸かもしれません。。

以上です!

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