マンションモデルルーム見学!!ダイマルヤの新築分譲マンション『イーグルコート四条烏丸WEST』徹底解剖!!

本日は京都地元マンションデベロッパー

ダイマルヤ

京都中心部のマンション供給

ホテル開発ばかりでマンション供給が激減した京都中心部でしたが、コロナ禍で状況は変わりつつあります。ホテル計画地がマンション計画地に変更される事案が複数生まれていて京都の中心部のマンション供給が今年から増えていきそうな気配を感じています。

写真はコロナ前、インバウンド全開の2019年7月の祇園祭、四条烏丸西の写真です。京都の街は狂気のように熱を帯び、あらゆる人種で溢れていました。世界が京都を目指していました。

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イーグルコート四条烏丸WEST
モデルルーム見学に行ってきました!!

マンションギャラリーは烏丸御池西、御池通沿いにあります。

実はこちらのマンションギャラリー、現在販売中の『イーグルコート四条烏丸WEST」と『イーグルコート御所西』の2つのギャラリーをかねており、それぞれのマンション販売会社、イーグルコート四条烏丸WEST/㈱フル・ステージ、イーグルコート御所西/シアーズ㈱が同じギャラリー内で同じモデルルームを使用して販売しているという事がわかりました。

地元だけあってダイマルヤはこの京都中心部「田の字エリア」でのマンション供給実績が多く、長らくこのギャラリーを使用しているようです。ウン千万かかる新たなマンションギャラリー建設費を削り、よく言えば経費節減、悪く言えば使い回しをして、コストカットをしマンションの販売価格を抑えているとの事でした。

2つのイーグルコート利便性の「四条烏丸」、静寂の「御所西」、両方を検討しているのなら便利です。モデルルームは共通ですが。

販売状況

今年1月から分譲開始という事ですが、すでに6〜7割売れている印象でした。噂通りかなり販売状況は好調のようです。最上階は商談含め全て完売

特筆すべきは1LDKの部屋が全て(9戸)完売。1LDKは収益として賃貸に出される事が多いと思いますが、京都の中心部で企業の社宅としての賃貸ニーズが期待できる等=立地の良さ、を表しているのではないでしょうか。敷地がL字型で1LDKタイプの敷地部分は回りが建物に囲まれておりバルコニーの外は建物です。ファミリータイプなら売れなかったでしょうが1LDKなら売れてしまうのです。まさにお見事な販売戦略。一人暮らしにはバルコニーからの眺望なんて関係ないのですね。

※敷地図参照

販売価格

坪単価は坪@約300万円

現在販売されている新築分譲マンション、これから販売される新築分譲マンションと比べても圧倒的に安いようです。より閑静な御所南あたりの分譲マンションは坪@400万円超。堀川通・五条通は坪@350万円〜。同じダイマルヤの『イーグルコート御所西』は坪@300万円台後半です。都会的な四条通の方が住宅街の御所周辺より高そうな印象がありますが、御所周辺の物件は高さ制限で上に建てられず戸数がとれないため販売価格が高くなっている印象があります(4階・5階建)。四条通に面する『イーグルコート四条烏丸WEST』は11階建です。

実際の現地は

イーグルコート御所西/現地 4階建・14戸

2020年基準地価において京都府住宅地ランキングで10年連続住宅地No.1の『御所西』エリアですので、土地取得費用も高かったのではないでしょうか。

(公式HPより)

イーグルコート四条烏丸WEST /現地 11階建・49戸+1戸店鋪

素人目なら都会な四条通の方が物件価格が高そうに思えるのですが。。。

(公式HPより)

モデルルーム

2つの物件の共通モデルルームであり、以前からのモデルルームを使用しているためあくまでイメージにすぎず、オプションであったり仕様に無いものがついていたり(廊下が大理石とか)と販売会社さんも具体的にイメージさせるための説明が大変そうでした。64㎡ぐらいの広さで、10帖ちょいのLDKは夢を膨らますはずのモデルルームらしからぬ狭さですが、逆にリアルさが出ています。

私は10年ほど前に新築マンションを購入しましたがお洒落な家具が置かれたモデルルームと完成内覧会の時に見た殺風景な部屋の落差に愕然とした記憶があります。今でもLDKへのドアを開けた時の言葉を覚えています。

『せまッ(狭)!!』

けっこう気持ちがブルーまま内覧会を終えた記憶があります。

モデルルームはあくまでイメージにすぎないと考えると、これからの時代は3Dバーチャルで希望の間取りに家具を置いてバーチャル内覧した方が具体的にイメージでき検討できそうに思えます。となるとコストのかかる実際のモデルルームはこれからの時代必要無いようにも感じますね。

持ち家あり住宅ローン残債ありで買い替えの場合のアドバイス頂きました!!

初めてのマイホームなら心配事はローン審査に通るか通らないぐらいでしょうが、持ち家からの新たなマンションの購入となると大変です。まず現在のマイホームを売却し住宅ローン残債を清算し、新たなマンションを購入となります。売却してすぐ次のマイホームへ入居できたら良いのですが、そんなタイミング良く物事は進んでくれません。売却できたが次のマンションがまだ完成していないなんて事もありえますし、その逆で売却できずマンション購入ができないなんて事もあるでしょう。

営業マンの方からこんな方法があります、と教えて頂いたのは・・

東急リバブルの「リバブル売却保証システム」 ※画像は公式HP

一般市場で販売し売れなければ最終期限においてリバブルが購入保証。・・・売却保証利用によりリバブル立替払制度の利用が可能となり新居購入のためのお支払いを先に済ませ売却前でも新居への入居が可能になるとの事です。

持ち家が売れなくとも新居へ引越できてしまうのです。

⇒詳しくは https://www.livable.co.jp/baikyaku/hosyo/

他社でもこういうサービスがあるかもしれません、仲介会社も他社との差別化に必死ですので様々有益なサービスが今後出て来るでしょう。

それでも持ち家を売却しタイミングよく新居購入し引っ越すのは非常に難しくも改めて感じます。不動産会社買取ならば買取価格は安くなってしまいます。高値で持ち家を売却したいのなら焦らずいったん賃貸に入るぐらいの余裕が必要かもしれませんね。

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イーグルコート=ワシの庭

実際の現地

では最後に

実際の現地を見に行きましょう!!

京都ビジネスの中心街

四条烏丸

街は西へ広がり始めています。

2019年3月、京都の新たな経済拠点京都経済センタ—と商業施設SUINA室町が開業し、四条烏丸から西へ新たな人の流れが生まれ始めました。

四条通沿いにはJR西日本不動産開発が「8階建・客室190室」宿泊主体型ハイグレードホテルを建設中です。こちらの1階にスーパーライフが開業予定。※参照:建設ニュースhttps://www.constnews.com/?p=75987

スーパーライフは2021/07/31開業予定との事です。(ネット調べ)京都の街中といえばフレスコばかりのイメージですがスーパーライフができればさらに生活が便利になりそうです。

そこから約80mほどで四条通油小路角地の

イーグルコート四条烏丸WEST 現地

斜め向かいはホテル、アゴーラ・京都四条烏丸北館(80室)が2021年春開業、南館(140室)は西洞院四条下ルにあります。昨年まではホテル開発ばかりで地価が高騰し京都中心部エリア『田の字地区』での新たな分譲マンション供給は絶望的と言われれていました。

そんな状況の中、待望の『田の字エリア』物件です。

阪急「烏丸」駅歩6分・地下鉄「四条」駅歩7分です。

とはいえ、どらかといえば四条烏丸より四条堀川に近い立地です。

またイーグルコート四条烏丸WESTの南側には(油小路通四条下ル)

住友不動産のマンション建設予定地があります。こちらも分譲マンション計画のようです。

今ある物件の中では京都中心部に一番近い物件です。さぁ早期完売となるのでしょうかイーグルコート四条烏丸WEST

ただし個人的な意見としては中心部に住むなら大丸京都店の北あたりに住むのが夢です。※現在販売中の新築分譲マンション(計画)はありませんが

そうなると坪500万ぐらいになってくるのでしょうかね。

東洞院通六角のプラウド京都東洞院は@坪500万円強です。

※参照:https://www.nomu.com/mansion/library/ranking/tsubo/kyoto/

(写真はプラウド京都東洞院)

67㎡で1億円!!

京都中心部は庶民には手の届かない『超富裕層の街』となっています。

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