SUUMO
2018.8.7／8.14 合併号
関西の街
資産価値
ランキング
かなり気になるタイトルです。
読んでない方は無料なのでゲットしにいきましょう!!
私はイオンのスーモカウンターで手に入れました。
資産価値の参考となるリセールバリューとは？
RVは、10~12年前に分譲された新築マンションが、おおよそ10年後の現在、中古物件として当時の何倍の価格で取引されているかを示す指標。RVが高いほど資産価値を維持できたと考えられる。ただし、過去の実績を表すもので今後の資産性を意味するものではない。また、集計期間内に新築分譲が少なかった駅は集計対象外となるため、今回登場した駅のみが資産価値が維持しやすい駅であるとは限らない。
まず
下記3点を頭に入れた上で
見ていきましょう!!
●10~12年前に分譲された新築マンション
※2006年1月〜2008年12月に新規分譲され、2017年1月〜2017年12月に中古流通した分譲マンションを対象に新築分譲価格からの価格維持率(リセールバリュー)を算出
●今後の資産性を意味するものではない
●集計期間内に新築分譲が少なかった駅は集計対象外
京都エリア
堂々1位は
地下鉄「京都市役所前」
(モザイクをかけていますが実際は20位まで発表されています)
驚くべき点は
2位は
阪急「大宮」
3位に
京阪「丹波橋」
「京都市役所前」は
納得の御所周辺エリア田の字地区なので
資産価値が維持されそうな感じがしますが、
「大宮」「丹波橋」は予想外でした。
何故でしょう????
ポイントは
●10~12年前に分譲された新築マンション
※2006年1月〜2008年12月に新規分譲され、2017年1月〜2017年12月に中古流通した分譲マンションを対象に新築分譲価格からの価格維持率(リセールバリュー)を算出
2006年1月〜2008年12月に新規分譲されたマンションを元に
集計されている点です。
数々のデベロッパーの倒産が起きた
リーマンショックは
2008年9月でした。
リーマンショックまでの京都は
中心部のマンションが値上がりしている状況でした。
そしてリーマンショック後、
デベロッパーの倒産が相次ぎ
事業主が変わって再販されたり
田の字地区の新築分譲マンションが
大幅に(1000万円〜)値引きされた広告をよく目にしました。
私が知る範囲で
あの頃を思い出してみます。
リーマンショック前
H20年3月完成の
プレティナージュ御池東洞院
事業主は名古屋本社の名鉄不動産です。
分譲時期はH19年で
当時としては『価格が高い!!』と言われていました。
中心部のマンションが値上がりし始めていました。
私が見た間取りは
坪単価230万ぐらいだったと思います。(平均はわかりません)
現在の坪単価300万、400万から考えれば本当に安かったです。
御池通より東洞院上るので
閑静なイメージがあります。
良い立地です。
リーマンショックど真ん中
リーマンショックが起きる前月
こんなプレスリリースが配信されました。
2008年8月
「コンフォール四条東洞院」のコラボレーションが 実現。
『BMW試乗会＆コンフォール・プレミアムマンション モデルルーム見学会』開催
華やかなイベントの裏側では
全てが限界に達しつつあったようです。
コンフォール四条東洞院
大丸京都店の北、
田の字エリアの
中心部の中の中心部よりです。
バブリーなイメージのマンションでした。
事業主／(株)環商事が倒産したのは
そのプレスリリ―ス後、
2ヶ月たった2008年11月でした。
そして
事業主が変わり、マンション名が変わり
再販され、すぐ完売したように思います。
さすがの立地です。
例えば
2009年3月完成の
イーグルコート京都六角 雅心庵
リーマンショックど真ん中で販売していました。
事業主は
地元デベ「ダイマルヤ」です。
坪単価はよくわかりませんが
億ションもあったりとその当時の高級マンションで
リーマンショック後
売り切るのに苦戦されてたように思います。
今となれば立地は抜群です!!
1Fに
現在、大人気のブランド
『THE NORTH FACE』 が入っているマンションです。
普段着使いとしてのアウトドアブランド人気と
小中高校生のリュックの人気がすごいです。
現在、修繕中です
他にもテナントが入っています。
それだけ立地が良いという事です。
2006年〜2008年はそんな時代でした。
ですので
マンション供給が合ったエリアで
その当時より
・現在バブッているエリア
・その10〜12年前の地価・マンション価格が利便性が良いにも関わらず、今から考えれば割安だったエリア
が、
現在、資産価値が高く見られるという事です。
非常に
前置きが長くなりました。。。が、
堂々1位の
京都市役所前
改修中の京都市役所です。
10年前にこの周辺で
分譲・完成したマンションといえば
●コンフォール御幸町御池フォルテ(完成2008年10月)
御池 御幸町通上がるです。
綺麗なマンションです。
事業主は前述の環商事です。
●ローレルコート寺町御池(完成2007年2月)
寺町商店街中の立地です。
御池通からすぐ下がった所です。
写真の右側です。
事業主は近鉄不動産。
向いは移転した本能寺です。
●ファインフラッツ京都御苑(完成2007年1月)
麩屋町通夷川下がるです。
事業主は京阪電鉄不動産。
京町家の宿泊施設『ケンプトン』の南側です。
●クオン二条富小路(完成2007年3月)
20戸のスモールラグジュアリーなマンションです。
事業主は地元のトライアンドアンクル。
場所は二条通。
同じく二条通にある
●リソシエラグジェ御所南(完成2007年1月)
事業主は地元デベ「田丸産業」です。
このマンションの西には
南国風の植物が印象的な
カフェがあります。
『Cafe Bibliotic Hello!(カフェ ビブリオティック ハロー！)』
さらに西には
現在販売中の分譲マンション
ジオ御所南 二条柳馬場
最終1邸!!
(公式HPより)
億ションです。
(画像クリックすれば物件に飛びます)
坪440万円!!
現在これだけ高騰している状況です。
2006年〜2008年に分譲された物件は
今よりは確実に分譲価格が安かったため
中古として売り出せば分譲時よりも高く売買され
値上がり＝資産価値UPとなったのでしょう。
簡単に言えば
買った時より高く売れれば(同じ価格ぐらいでも)
『資産価値が高い』と言われ
買った時より安くなれば
『資産価値が低い』となるのです。
となると
京都市役所近くで
2014年末(H26年)に分譲された
京都バブルの象徴的な高級マンション
プラウド京都麩屋町御池
そして
グランドメゾン京都御池通
10年後
こちらの高級マンションは
分譲時の販売価格よりも
さらに高く、もしくは 同等で取引される事は
あるのでしょうか？
ちなみに
「京都市役所前』エリアにおける
安く買い・高く売る
Buy low , sell high
という
ビジネスの普遍の法則は
当ブログ記事をご参照下さい。
(2018.2.7)掲載
週刊現代
『AIが完全診断
あなたの街の
有名マンションの本当の値段』
全国232物件
(画像クリックすれば記事に飛びます)
もう一つ
過去ブログ
「京都不動産&新築マンション&ホテル&ビジネスノート」掲載(2017.10.26)
週刊ダイヤモンド
『損しない マンション×戸建て×中古リノベ』
(画像クリックすれば記事に飛びます)
この
『週間ダイヤモンド』の
全国主要マンションの価格上昇ランキング
を見て下さい!!
全国30位のランキングに入った
京都エリアの3物件が全て
「京都市役所前」の物件なのです!!
いかに
今とならば割安で供給され
いかに現在バブっているかという事です。
(5位) アールヴェール河原町二条(築2003年・99戸)
値上額3692万円!!
河原町通面す、二条上がる東側です。
(10位) コスモシティ御池富小路(築2003年・166戸)
値上額2622万円!!
御池通かぶりつきです。
柳馬場通角地です。
(25位) ネバーランド御幸町御池ギャルデ(築2005年・99戸)
値上額2370万円!!
御池通面す、御幸町通東です。
この南向き感!!
建築年を見ると2003年 2005年です。
気になる資料を発見しました。
東京カンテイの(2009年5月7日)プレスリリース
京都府は 2003 年・滋賀県は 2005 年竣工以降キャピタルゲイン発生
(画像クリックすれば記事に飛びます)
キャピタルゲイン(capital gain)とは、
保有していた資産の値段が変動することによって得られる収益のこと
やはり
2003年〜2005年
この辺りが買いの時期だったという事でしょう。
こうやって過去を振り返れば
あの時が買い時だと一目凝然ですが、
まさにその時は
どこが底かなんて、全くわかりません。
昨日に対して私たちは賢者であり
明日に対しては私たちは愚者であります。
で
2位の
阪急大宮駅
10年前にこの周辺で
分譲・完成したマンションといえば
ググりますが、
なかなかヒットしません。
クリスタルグランツ京都高辻
建築は2008年8月。
堀川沿いで西側です。
「大宮」駅というよりは
「二条城前」駅の方が近いのですが
・地下鉄烏丸線「烏丸御池」駅徒歩11分
・地下鉄東西線「二条城前」駅徒歩6分
・阪急京都線「烏丸」駅徒歩13分
・京福嵐山本線「四条大宮」駅徒歩8分
パデシオン六角堀川東
建築は2008年1月、総70戸。
堀川通沿いのマンションです。
堀川より東側なので
ギリ田の字エリアです。
今から考えれば
安かったのではないでしょうか、
早期完売だった記憶があります。
大宮界隈は2006年〜2008年は
分譲がそんなに無かったのでしょうか
田の字以上に当時は割安だったのでしょう。
そして
第3位の
京阪「丹波橋」駅
駅前の丹波橋通。
まずは
駅歩5分の
プライマリーコート伏見桃山
建築は2006年5月。
こちらのマンションは人気で
あっという間に売れたような記憶があります。
マンションコミュニティによると当時の
分譲時坪単価：140万円
とあります。
通常、分譲マンションは
完成の1年前から販売する青田売りですので
今回集計された
2006年1月〜2008年12月に新規分譲されたマンション
2006年1月の時点で
完売していた可能性があり
今回の対象物件に含まれていない可能性があります。
向いは
スーパーとスポーツクラブ!!
主婦にとっては最強です!!
続いて
同じく
京阪「丹波橋」駅歩5分、
建築が2007年11月の
イニシア伏見丹波橋
酒蔵の伏水らしいキンシ正宗の奥
どんつきのマンションです。
ややこしいのが
右側に見えるマンションは
9年後、
後から建築されたエスリード伏見丹波橋なんです。
(2016年建築)
マンションの前にマンションが建つという現実。
ありえるのです。
京で生まれ、京で育ち。
そして
同じくコスモスイニシアの
イニシア丹波橋
建築は2008年12月。
「丹波橋駅」より13分ですので
少し駅から遠いです。
道を挟んで
2014年建築の
プライムメイツ伏見丹波橋
このぐらい道幅があれば
向いにマンションが建っても問題無さそうです。
すぐ西には
新高瀬川です。
川べりの緑、
夕暮れともなると
何とも言えない哀愁がありますよね。
丹波橋エリアの
2006年〜2008年に分譲されたマンションが
他に思いつきません。
その当時の人気マンションあったら教えて下さい!!
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